서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트가 다시 토지거래허가구역으로 묶이면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 매도자들은 "가격을 낮추더라도 집을 팔고 싶다"며 급매물을 내놓고 있지만, 매수자들은 "더 떨어질 때까지 기다리겠다"는 분위기입니다. 정부의 규제 강화가 시장 심리를 단숨에 바꿔놓은 것입니다.
긴장 속 거래, 강남 3구 분위기 살펴보니
20일 서울 송파구 잠실동의 대표적인 아파트 단지인 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움) 인근 부동산을 찾아가 보니, 대로변에 위치한 일부 공인중개업소는 문을 걸어 잠근 채 조용한 분위기를 유지하고 있었습니다. 공인중개사들은 휴대전화를 붙들고 상담에 집중하며, 직접 방문하는 고객이 있을 경우에만 문을 열어주는 모습이었습니다. 이는 정부와 서울시의 이상 거래 현장 점검을 의식한 조치로 보입니다.
전날 발표된 토지거래허가구역 확대 조치로 인해 강남 3구의 부동산 시장은 불과 하루 만에 매도자 중심에서 매수자 중심으로 급격히 전환되었습니다. 불과 얼마 전까지 집을 팔지 않던 매도자들이 이제는 가격을 낮추면서라도 매도를 희망하는 상황입니다.
가격 조정에 나선 매도자들
특히 잠실 지역에서는 가격을 낮추는 움직임이 뚜렷합니다. 기존에 전세를 끼고 집을 사들인 투자자들은 빠르게 매물을 정리하려 하고, "상급지"로 이동하기 위해 집을 내놓은 매도자들도 가격을 1억~2억 원씩 조정하고 있습니다.
예를 들어, 잠실 엘스·리센츠·트리지움의 84㎡(약 25평) 아파트는 최근 30억 원 안팎에 거래되었지만, 현재 급매물은 28억~29억 5000만 원 수준까지 내려갔습니다. 그러나 매수자들은 "더 떨어질 것"이라는 기대감 속에서 거래를 서두르지 않고 있습니다. 실제로 한 매수자는 "부동산에서 25억 원까지 가격을 낮춰줄 수 있다는 연락을 받았지만, 24억 원대까지 내려갈 가능성을 고민 중"이라고 밝혔습니다.
실거주 매물은 버티기 전략
하지만 모든 매물이 가격을 낮추는 것은 아닙니다. 실거주 목적의 아파트는 가격 조정이 거의 이루어지지 않고 있습니다. 잠실의 한 공인중개사는 "이 지역은 토지거래허가구역에서 해제된 이후에도 가격이 꾸준히 상승해왔기 때문에 다시 지정되었다고 해서 큰 영향을 받을 것 같지는 않다"며 "오히려 정부가 강남과 용산의 가치가 높다고 인정해준 셈"이라고 분석했습니다.
용산도 강남과 비슷한 분위기
용산도 강남과 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 용산구 이촌동의 한 공인중개사는 "실거주 매물은 가격을 낮출 필요가 없다는 입장이고, 전세를 끼고 있는 일부 매도자들만 가격을 2억 원 정도 조정하고 있다"고 설명했습니다. 그는 "집을 팔고 반포로 이동하려던 매도자들이 많았는데, 반포 아파트 가격이 상승하면서 계획이 변경된 경우가 많다"고 덧붙였습니다.
규제를 피한 지역, 풍선효과 나타날까?
토지거래허가구역에서 제외된 마포구에서는 매수 문의가 늘고 있습니다. 공덕동의 한 공인중개사는 "토지거래허가구역 확대 발표 직후에는 문의가 잠잠했지만, 하루가 지나면서 다시 매수 문의와 갭투자 관련 상담이 이어지고 있다"고 전했습니다.
경기 과천도 마찬가지입니다. 한 공인중개사는 "강남 3구가 규제로 묶이면서 과천으로 매수 수요가 이동할 것이라는 기대감과 함께, 강남 시장이 침체되면 과천 역시 부정적 영향을 받을 수밖에 없다는 우려가 공존하는 분위기"라고 설명했습니다.
정책 변화에 대한 시장 반응
이번 조치에 대한 시장의 반응은 엇갈립니다. 한 공인중개사는 "정부가 정책을 너무 쉽게 바꾼다"며 "토지거래허가구역 지정 기간이 6개월이라는 점을 보면 결국 대선 이후를 고려한 조치로 보인다"고 비판했습니다.
또 다른 공인중개사는 "갭투자 수요가 줄어들면서 전세 매물이 부족해지고, 결국 전셋값 상승이 매매가를 다시 끌어올릴 가능성이 높다"며 "1~2년 내에 이번 규제 효과는 사라질 것"이라고 전망했습니다.
결론: 부동산 시장, 단기 조정 vs. 장기 상승?
이번 토지거래허가구역 지정 확대 조치는 강남 3구와 용산의 부동산 시장에 단기적인 충격을 주고 있습니다. 매도자들은 급매물을 내놓고 있지만, 매수자들은 관망세를 유지하며 신중한 태도를 보이고 있습니다. 반면, 마포나 과천 같은 규제에서 벗어난 지역들은 풍선효과를 기대하는 분위기입니다.
그러나 장기적으로 보면 강남 3구와 용산은 여전히 인기 지역으로 남아있을 가능성이 큽니다. 실거주 매물은 가격을 유지하며, 규제가 풀리면 다시 상승세를 탈 것이라는 전망도 나옵니다. 이번 조치가 시장 안정화로 이어질지, 아니면 단기적인 혼란 후 다시 상승장으로 돌아갈지는 앞으로의 시장 흐름을 지켜봐야 할 것입니다.