2026년 새해가 밝은지 엊그제 같은데, 벌써 2월입니다. 지금 다주택자분들 사이에서 가장 뜨거운 감자는 바로 '2026년 5월 9일'입니다.
정부가 한시적으로 풀어주었던 '다주택자 양도소득세 중과 배제(유예)' 조치가 5월 9일부로 종료될 예정이기 때문인데요.
"5월 7일까지 정리해야 한다던데?" "안 팔면 세금이 얼마나 더 나오는 거야?"
불안해하시는 분들을 위해, 정확한 날짜 기준부터 지금 당장 해야 할 대책까지 완벽하게 정리해 드립니다.
1. D-Day는 언제? (5월 9일)
정확한 중과 배제 종료일은 2026년 5월 9일(토)입니다. 하지만 실무적으로는 날짜를 다르게 기억하셔야 합니다.
부동산 매도에서 '양도일'의 기준은 계약일이 아니라 [잔금 청산일]과 [등기 접수일] 중 빠른 날입니다.
- 2026년 5월 9일(토): 공휴일(주말)이라 은행 업무 및 등기 업무 불가
- 2026년 5월 8일(금): 사실상 마지노선 (이날까지 잔금을 다 받아야 함)
- 안전한 목표일: 5월 7일(목) 이전
🚨 결론: 5월 9일 이후에 잔금을 받으면, 하루 차이로 세금 혜택이 날아갑니다. 안전하게 5월 8일까지 모든 거래를 끝내는 일정을 잡으셔야 합니다.
2. 안 팔면 무슨 일이? (세금 폭탄의 실체)
"세금이 늘어나봤자 얼마나 늘겠어?"라고 생각하신다면 오산입니다. 이 기간이 지나면 두 가지가 변합니다.
① 세율이 껑충 뜁니다 (중과세율 적용)
- 현재(5/9 이전): 기본세율 (6~45%)
- 종료 후: 기본세율 + 20%p(2주택) ~ 30%p(3주택 이상) 추가 과세
- 예: 과세표준 구간이 40%라면, 중과 시 60~70%를 세금으로 내야 합니다.
② '장기보유특별공제'가 사라집니다 (★핵심)
이게 가장 큽니다. 집을 오래 가지고 있었으면 양도차익의 최대 30%를 깎아주는 혜택(장특공)이 있는데, 중과세 대상이 되면 이 혜택이 0%가 됩니다.
[시뮬레이션] 양도차익 5억 원 주택 가정
- 5월 9일 이전 매도: 세금 약 1억 3천만 원 (일반과세+장특공 적용)
- 5월 9일 이후 매도: 세금 약 3억 원 이상 (중과세+장특공 배제)
👉 하루 차이로 세금이 2배 이상(1억 7천만 원↑) 폭증할 수 있습니다.
3. 무조건 팔아야 하나요? (Check List)
모든 다주택자가 서둘러야 하는 건 아닙니다. 본인의 상황을 체크해보세요.
✅ 서둘러 팔아야 하는 분 (Danger)
- 조정대상지역(서울 강남 3구, 용산 등)에 집이 있는 분: 규제지역 내 주택은 기한을 넘기면 짤없이 중과세 폭탄입니다.
- 단기간 내 현금화가 필요한 분: 어차피 팔 계획이었다면 지금이 세후 수익이 가장 높을 때입니다.
✅ 좀 더 여유 가져도 되는 분 (Safe)
- 비조정대상지역(지방, 경기 외곽 등)에 집이 있는 분:
- 예: 전북 익산, 강원도, 충청도 등
- 이 지역은 원래 중과세가 적용되지 않습니다. 5월 9일이 지나도 기본세율 그대로이니 급하게 헐값에 넘기지 마세요.
- 공시가격 3억 원 이하 지방 주택 보유자: 중과세 주택 수 계산에서 제외되므로 안전합니다.
4. 지금 당장 해야 할 행동 (Action Plan)
만약 '서둘러 팔아야 하는 분'에 해당한다면, 2월인 지금이 골든타임입니다.
STEP 1. 세무 상담 (2월 2주 차까지)
- 가까운 세무사 사무실에 방문하여 "5월 9일 전후 세금 차이"를 정확한 숫자로 뽑아달라고 하세요.
- 그 차액만큼 매매가를 깎아줄 여력이 생깁니다. (예: 세금 1억 아낄 수 있다면, 집값 5천만 원 싸게 내놓는 게 이득)
STEP 2. 매물 내놓기 & 특약 걸기 (2월 중)
- 부동산에 매물을 내놓을 때 조건을 명확히 하세요.
- "가격 조정 가능, 단 2026년 5월 8일까지 잔금 치르는 조건"
- 계약서 특약 사항에 "매수인의 사정으로 잔금이 5월 9일 이후로 밀릴 경우, 늘어나는 양도세 전액을 매수인이 배상한다"는 조항을 넣으면 안전합니다.
STEP 3. 배액배상 주의
- 계약 후 집값이 갑자기 오르면 매도자가 계약을 파기할 수도 있지만, 반대로 매수자가 변심하면 곤란해집니다.
- 확실한 거래를 위해 중도금을 빨리 받는 일정으로 계약을 진행하세요.
5. 마치며
정부 정책은 언제든 바뀔 수 있습니다. 총선 결과나 시장 상황에 따라 5월 직전에 '중과 배제 1년 추가 연장'이 발표될 가능성도 배제할 순 없습니다.
하지만 "설마 연장해 주겠지*라는 막연한 기대만 가지고 있다가 발표가 안 나면 그때는 손쓸 방법이 없습니다.
- 규제지역 다주택자: 지금 바로 매도 전략 수립!
- 비규제지역(익산 등) 다주택자: 느긋하게 제값 받고 파는 전략!
자신의 상황에 맞춰 현명하게 대처하시길 바랍니다.