세금을 줄이기 위해 부모님에게 차용증을 쓰고 아파트를 매수한 후, 다시 부모님에게 되파는 방식이 법적으로 문제가 될 수 있는지 살펴볼게요.
1. 계획의 핵심 내용 정리
1주택자인 본인이 부모님에게 돈을 빌려(차용증 작성) 추가 아파트 매수
2주택자가 되기 전에 부모님에게 해당 아파트를 다시 매도
이후 부모님이 해당 아파트를 다른 사람에게 정상적으로 매도
목적: 2주택자로 인한 세율 증가(35%)를 피하고 양도세 절세
2. 해당 방법이 문제가 될 가능성 (국세청이 의심할 포인트)
이 방법이 세금 회피를 위한 ‘부당 거래’로 간주될 경우 국세청에서 문제를 제기할 가능성이 높습니다. 주요 문제점은 다음과 같습니다.
① 차용증을 통한 돈 거래가 실제인지 의심 가능
부모님에게 빌린 돈이 실제 이자가 지급되고, 상환이 정상적으로 이뤄지는지 여부가 중요합니다.
국세청은 가족 간 금전 거래에 대해 무이자 또는 형식적인 차용증이 증여로 변질될 가능성이 있는지 조사할 수 있습니다.
형식적인 차용증(실제 돈 거래 없이 작성만 한 경우)은 증여세 부과 대상이 될 가능성 큼.
② 부모님에게 되파는 과정이 정상적인 매매인지 의심 가능
국세청이 보는 주요 포인트:
✅ 부모님이 시장가에 맞게 정상적으로 매수했는가?
✅ 매매 후 실제로 부모님이 보유하거나 거주했는가?
✅ 가격이 적절했는가, 시세보다 과하게 낮거나 높지는 않았는가?
만약 실제로 부모님이 보유한 것이 아니라 바로 제3자에게 매도했다면 국세청이 명의신탁(부동산을 잠시 맡긴 것) 또는 부당거래로 판단할 가능성이 큼.
③ 일련의 거래가 ‘세금 회피 목적’으로 보일 경우 국세청 조사 가능성
본인이 직접 매도하지 않고 부모님을 거쳐서 매도하는 과정 자체가 인위적인 절세 전략으로 보일 가능성이 큼.
국세청은 **"실질 과세 원칙"**을 적용해, 실질적으로 동일한 행위(2주택 보유 후 매도)를 했다고 판단하면 양도세 회피를 인정하지 않을 가능성이 큼.
부모님이 매수 후 바로 다른 사람에게 되팔면 ‘명의신탁’으로 볼 가능성도 있음.
3. 실제 사례에서 국세청이 부당거래로 본 경우
과거에도 비슷한 사례에서 국세청이 부당 거래로 판단하고 세금을 부과한 사례가 많습니다.
사례 1: 가족 간 매매를 통한 양도세 회피 시도
A씨가 2주택자가 되지 않기 위해 부모님에게 매도한 후, 부모님이 곧바로 제3자에게 매도
국세청은 명의신탁 및 부당거래로 판단, A씨가 직접 매도한 것으로 간주하고 양도세 35% 부과
사례 2: 차용증을 활용한 증여 회피 시도
B씨가 부모님에게 차용증을 쓰고 돈을 빌려 아파트를 매수한 후, 부모님에게 다시 매도
국세청이 실제 돈의 흐름을 추적했더니 실제로 상환되지 않았거나, 무이자 대출이었던 경우 증여로 간주하여 증여세 부과
4. 문제 없이 진행하려면? (합법적인 방법)
1) 차용증을 철저히 관리해야 함
가족 간 차용증 거래 시 이자를 정상적으로 지급하고, 대출금 상환 기록이 남아야 함.
이자 지급 없이 무이자 대출이면 증여로 간주될 가능성이 큼.
2) 부모님이 매수 후 일정 기간 실거주 또는 보유해야 함
부모님이 매수 후 바로 제3자에게 매도하면 명의신탁으로 의심받을 가능성이 높음.
최소한 몇 년간 보유하거나 실거주한 기록이 있어야 세금 리스크를 줄일 수 있음.
3) 부모님이 실제 돈을 지급해야 함
부모님이 매수할 때 대금이 실제로 지불되었는지, 정상적인 거래인지 입증 가능해야 함.
4) 세무사 상담 후 진행
이 과정이 국세청의 명의신탁이나 부당거래 판정을 피할 수 있는지 세무사와 상담하는 것이 중요함.
국세청 조사 대상이 될 경우 대비해 세금 리스크를 미리 확인하는 것이 안전함.
5. 결론: 이 방법은 세금 회피 목적이 드러날 경우 문제가 될 가능성이 높음
📌 부모님과의 차용증 거래 & 되팔기 방식은 국세청이 ‘부당 거래’로 판단할 가능성이 큼.
📌 특히, 부모님이 매수 후 바로 제3자에게 매도하면 ‘명의신탁’으로 간주될 위험이 높음.
📌 세금 리스크를 줄이려면 부모님이 실제로 매입 후 일정 기간 보유하거나, 정상적인 대출 및 이자 거래를 입증해야 함.
📌 안전하게 진행하려면 반드시 세무사 상담 후 진행하는 것이 좋음.
즉, 무리하게 세금을 피하려다 오히려 ‘양도세 + 증여세 + 가산세’까지 나올 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.