서울시가 지난 2월 12일 일부 지역을 제외하고 토지거래허가구역을 해제하면서, 부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 대치, 잠실을 중심으로 신고가 경신이 잇따르고 있으며, 주변 지역으로도 그 열기가 확산되는 분위기인데요. 인기 지역은 매물 자체가 귀해지면서 매수자들의 조급함이 커지고 있습니다.
하지만 이런 시기일수록 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 특히 자금조달 방식, 명의선정, 그리고 양도세 필요경비 등을 꼼꼼하게 따져봐야 하는데요. 최근 국세청이 신축 아파트, 일명 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 거래에 대한 세무조사를 강화하고 있어 주의가 더욱 요구됩니다. 그렇다면 부동산 매수 시 어떤 점을 고려해야 할까요? 하나하나 살펴보겠습니다.
부동산 계약, 신중하지 않으면 손해!
부동산 거래는 주식과 같은 다른 자산 거래보다 훨씬 복잡한 과정을 거칩니다. 계약 금액이 크고 대출이 필수적인 경우가 많으며, 매도자와 매수자 간의 협상도 변수로 작용하는데요. 요즘처럼 매물이 적고 특정 지역으로 수요가 몰릴 경우, 급하게 계약을 진행하다가 중요한 요소를 놓칠 수도 있습니다.
특히 최근 국세청은 ‘얼죽신’ 및 ‘똘똘한 한 채’ 열풍에 편승한 탈세 사례를 집중 조사하고 있습니다. 어렵사리 좋은 매물을 잡더라도 세무조사를 받을 가능성이 커지거나, 절세 전략을 놓쳐 불필요한 세금을 부담하게 되면 큰 손해를 볼 수 있겠죠. 그렇다면 매수자들은 어떤 점을 유의해야 할까요?
규제지역일수록 '자금조달계획서' 철저하게 준비!
부동산 거래에서는 자금조달계획서가 필수적인데요. 규제지역에서는 금액에 상관없이, 비규제지역에서는 6억 원 초과 시 작성해야 합니다. 특히 규제지역에서는 관련 증빙 자료도 함께 제출해야 하므로 더욱 신경 써야 하죠.
이때 가장 중요한 항목이 ‘자기자금’ 중 증여·상속과 ‘차입금 등’에서의 개인 간 거래 내역입니다. 부모가 자녀에게 증여한 자금이 세무 당국의 감시 대상이 될 수 있기 때문에, 이를 신고하지 않거나 축소 신고할 경우 문제가 될 가능성이 큽니다.
또한 가족 간 차입금의 경우, 금액이 크거나 상환 기간이 길다면 증여로 간주될 수도 있습니다. 이자를 지급하지 않는 경우도 마찬가지인데요. 따라서 이러한 항목을 제대로 기재하고 적법한 방식으로 증빙하는 것이 중요합니다.
공동명의, 절세를 위한 전략적 선택
부동산을 절세하는 방법 중 하나로 공동명의를 고려할 수 있습니다. 공동명의를 활용하면 보유세 및 양도세 부담을 줄일 수 있기 때문인데요.
예를 들어 부부 공동명의로 1주택을 보유할 경우, 종부세 공제 기준이 단독명의 12억 원에서 공동명의 18억 원(각각 9억 원씩)으로 증가합니다. 이는 시세 약 25억 원 상당의 절세 효과를 의미하는데요. 또한 양도세 기본공제도 각각 250만 원씩 적용되어 절세 효과가 더욱 커집니다.
하지만 공동명의에도 유의해야 할 점이 있습니다. 자금을 한 명이 전액 부담하면 증여세 문제가 발생할 수 있고, 피부양자의 경우 보유 지분이 일정 금액을 초과하면 건강보험 지역가입자로 전환될 가능성이 높아질 수 있습니다. 따라서 공동명의가 무조건 유리한 것은 아니므로 신중하게 검토해야 합니다.
양도세 필요경비, 미리 챙겨야 손해 없다!
많은 사람들이 집을 사고팔 때 ‘양도세 필요경비’를 미리 챙기지 않아 불필요한 세금을 내는 실수를 하는데요. 필요경비를 제대로 반영하면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.
대표적인 필요경비 항목으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 취득세
- 법무사 및 세무사 수수료
- 부동산 중개 수수료(임대차 계약 제외)
- 인테리어 비용(자본적 지출에 해당하는 경우)
특히 인테리어 비용 중 샷시 교체, 베란다 확장, 상하수도 배관공사, 시스템 에어컨 및 보일러 교체 등은 양도세 필요경비로 인정받을 수 있으므로, 관련 증빙을 꼼꼼하게 챙겨두는 것이 중요합니다. 현금영수증이나 카드 결제 내역 등 적격증빙자료를 확보해두면 추후 절세에 큰 도움이 됩니다.
결론
부동산 매수는 단순한 계약이 아니라 철저한 전략과 준비가 필요한 과정입니다. 특히 규제지역에서는 자금조달계획서를 세심하게 작성하고, 명의선정에서 절세 전략을 고려해야 하죠. 또한 양도세 필요경비 항목을 미리 챙겨 불필요한 세금을 줄이는 것이 중요합니다.
최근 국세청의 세무조사 강화 기조를 보면, ‘얼죽신’과 같은 신축 아파트 거래에서 증여 및 탈세 의심 사례가 증가하고 있는 것으로 보입니다. 따라서 부모가 자녀에게 부동산을 증여하거나 가족 간 자금거래를 할 때에는 반드시 적법한 절차를 따르고, 증빙을 철저히 준비해야 합니다.
부동산은 큰 자산이기에 한 번의 실수가 수천만 원 이상의 손해로 이어질 수도 있습니다. 철저한 준비와 신중한 접근이야말로 성공적인 부동산 거래의 핵심입니다. 지금부터라도 꼼꼼하게 준비하여 불필요한 세금 부담 없이 현명한 부동산 매수를 진행하시길 바랍니다!