정부는 극심한 침체에 빠진 지역 건설 경기를 활성화하기 위해 '지역 건설경기 보완방안'을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은 준공 후 미분양 아파트 3천 호를 LH가 매입하는 것으로, 이를 통해 지방 건설업계의 어려움을 완화하고자 하는 목적을 가지고 있습니다. 이러한 조치에 대해 건설업계에서는 일정 부분 긍정적인 평가를 내리고 있지만, 실질적인 해결책이 될 수 있을지에 대한 의문도 제기되고 있습니다.
1. LH의 미분양 아파트 매입이 건설사에 미치는 영향
LH가 미분양 아파트를 매입하면 지방 건설사들이 겪고 있는 자금난을 일정 부분 해소할 수 있다는 점에서 긍정적인 효과가 기대됩니다. 현재 지방의 미분양 아파트 물량이 1만 7천여 가구에 달하는 상황에서 정부가 3천 호를 매입하면 일부 부담이 줄어들 가능성이 있습니다.
보통 LH의 매입 가격은 분양가의 약 70% 수준으로 책정되며, 이는 건설사들이 일정 부분 손실을 감내해야 한다는 의미입니다. 그러나 미분양 상태로 장기간 보유하는 것보다 LH에 매각하는 것이 자금 회전에 유리하다는 분석도 제기되고 있습니다. 다만, 매입에 따른 손실 부담이 대형 건설사보다는 중소 시행사에 집중될 가능성이 있어, 정책의 실효성을 면밀히 검토해야 한다는 지적이 나옵니다.
2. 근본적인 해결책이 될 수 있는가?
LH의 미분양 아파트 매입이 일시적인 대책이 될 수 있지만, 장기적으로 미분양 문제를 근본적으로 해결하기에는 한계가 있다는 분석이 많습니다. 지역 건설업계 관계자들은 이번 대책이 단기적인 미봉책에 불과하다는 의견을 보이고 있습니다.
특히, 미분양 문제를 해소하려면 공급 조절뿐만 아니라 수요를 확대할 수 있는 금융 및 세제 지원이 필요합니다. 그러나 이번 대책에는 이에 대한 언급이 부족하다는 점에서 한계가 지적되고 있습니다. 예를 들어, 지방에서 미분양 아파트를 구매하려는 수요자들에게 대출 규제를 완화하거나, 취득세 및 양도세를 인하하는 등의 조치가 필요하지만, 이번 대책에는 포함되지 않았습니다.
NH농협은행 김효선 부동산 수석 전문위원은 "금융기관에 대한 인센티브 제공이나 디딤돌 대출 우대 금리 신설 같은 간접적인 수요 지원책으로는 미분양 해소에 한계가 있을 것"이라고 분석했습니다. 즉, 현재 지방의 주택 수요 자체가 부족한 상황에서 단순히 LH의 매입만으로는 근본적인 시장 회복을 기대하기 어렵다는 것입니다.
3. '매입형 등록임대' 정책의 효과
정부는 이번 대책에서 비아파트에만 허용되었던 '매입형 등록임대'를 지방 준공 후 미분양 아파트에도 적용할 방침입니다. 즉, 미분양 아파트를 매입한 후 임대주택으로 활용할 수 있도록 한다는 것입니다.
그러나 시행사들은 이에 대해 실질적인 혜택이 부족하다는 입장을 보이고 있습니다. 미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 운영하는 사업자들에게 세제 혜택이 제공되지 않는다면 큰 효과를 기대하기 어렵다는 것입니다. 따라서 임대 사업자들에게 한시적으로 양도세 면제와 같은 실질적인 혜택이 주어져야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다.
4. 미분양 문제를 아파트에만 국한해서는 안 됨
한편, 미분양 문제를 해결하려면 아파트뿐만 아니라 비아파트 시장에도 관심을 기울일 필요가 있습니다. 예를 들어, 미분양이 가장 심각한 대구의 경우, 미분양 물량 대부분이 오피스텔과 같은 비아파트 유형에 해당합니다.
그러나 정부의 이번 대책은 아파트 중심으로만 이루어져 있어, 비아파트 미분양 문제를 해결하기 위한 방안이 부족하다는 지적이 나오고 있습니다. 이에 따라, 비아파트 취득세를 아파트 수준으로 낮추는 등의 조치가 필요하다는 주장이 제기되고 있습니다.
5. 대출 규제 완화가 지방 미분양 문제 해결에 기여할 수 있을까?
대출 규제 완화에 대한 논의도 엇갈리고 있습니다. 대한건설협회에서는 "지방 부동산 시장을 활성화하려면 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 한시적으로 완화할 필요가 있다"고 주장하고 있습니다. 즉, 대출 한도를 확대해야 지방의 신축 수요가 증가하고, 이를 통해 미분양 문제를 해결할 수 있다는 것입니다.
그러나 이에 대한 반론도 존재합니다. 김효선 전문위원은 "지방의 경우 주택 가격이 상대적으로 낮기 때문에 대출 한도를 확대하는 것보다는 금리를 인하하는 것이 더 효과적일 수 있다"고 지적했습니다. 즉, 대출 규제 완화가 전국적으로 영향을 미칠 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다는 입장입니다.
결론: 실질적인 대책 마련이 시급함
이번 정부 대책은 단기적으로 미분양 문제를 완화하는 데에는 기여할 수 있지만, 근본적인 해결책이 되기에는 한계가 있다는 지적이 많습니다. 미분양 문제를 해결하려면 단순한 LH 매입 정책을 넘어, 취득세 및 양도세 감면, 금융 지원 확대 등 실질적인 수요 촉진 대책이 포함되어야 합니다. 현재 지방 건설 시장은 심각한 위기에 처해 있으며, 정부는 보다 적극적인 정책을 마련하여 실효성 있는 지원책을 제공해야 할 것입니다.